新政、降准降息、开发投资下滑、土地出让萎缩……2015年的中国楼市透露着复杂的信息，如何看待这个市场，如何把握政策趋势？昨日，由安徽省房地产研究会主办的“新常态下的房地产市场分析”论坛在合肥稻香楼宾馆举行。住建部政策研究中心、中国物业管理协会、中国房地产研究会的专家们对今年以及今后楼市趋势和走向进行了深入的探讨。


“不理想”是因为以前卖得太火


住建部政策研究中心的主任秦虹，已不是第一次在合肥论道楼市。在经济界，目前讨论热烈的是一季度中国经济数据。这其中，房地产数据被各种场合引用来说明支柱产业对宏观经济形势的影响。提及2013年中国楼市卖出13亿㎡的房子，房地产行业人士都回味良多。而去年，中国楼市卖出的房子虽然少了1亿㎡，但也是多年来仅次于2013年的成绩。“这说明中国楼市的需求还是大量存在的”，秦虹说，只不过2013年房地产销售超出了常态。因此，去年整体算是在回归正常市场的过程。而今年一季度全国楼市房企投资增长8.5%，比去年底下降2个百分点，房企买地面积下降32.4%……看上去楼市成绩单“不理想”。


在此环境下，如何看待楼市，在任何时候这类话题都会引发各种观点。昨日，秦虹在论坛上认为，看楼市的根本是供求关系，主要是商品房销售面积和在建面积。2010年以前，中国楼市供求关系整体偏紧，部分地区过紧（例如一线城市），销售面积占在建面积的25%以上。而随着市场的发展，政策、货币等环境的改变，现在最新的数据，这个比例只有5%左右。这也是为何很多房企感到房子越来越难卖的一大原因。


房产开发期待更专业


在房地产行业有个规律，一旦房企一段时间大量减少拿地，相应的销售期房价就会增长。今年是否会出现这样的趋势？秦虹介绍，房价上升对应的是企业拿地减少，房子供应量减少。而近几年，中国建筑业容积率提升较快，去年平均住宅建设容积率已达2.64。也就是说，城市中的高层越来越多，实际上从数据图表看，整体楼市供应量并没有减少多少。因此，她预测，今年楼市供求关系还不可能调整到位，价格整体反弹的空间不大，各城市主要是以消化库存为主。同时，她预测未来3-5年，全国一二线城市和县级城市住宅销售会保持常态，但地级城市的销售压力会较大，主要因为年轻人出外打工回乡置业需求有限，而本地居民住房需求动力也不强，提醒开发企业结合实际情况分析。


在谈及政策影响时，秦虹认为，占中国一年投资25%左右的房地产业，未来将面临宽松政策环境（包括货币、金融、本行业）。这就对行业发展提出更高的要求，可以适当提高准入门槛，逐步改变以往只要有钱就能开发房子赚钱的理念，让真正专业、有实力和品牌的企业提供更高品质的房子和更好的服务，这应该是中国房地产业在新常态下最重要的转型。